هزینه های مزایده بر عهده کیست؟ | راهنمای کامل حقوقی

هزینه های مزایده یک فرایند حقوقی چند وجهی است که مسئولیت پرداخت آن ها بین محکوم علیه (بدهکار)، محکوم له (طلبکار) و برنده مزایده (خریدار) تقسیم می شود. این تقسیم مسئولیت بستگی به نوع هزینه و مرحله ای از مزایده دارد که هزینه در آن ایجاد می شود و شناخت دقیق آن برای تمامی ذینفعان ضروری است تا با آگاهی کامل از قوانین، حقوق خود را حفظ کرده و از مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری شود.

فرایند مزایده قضایی، مسیری پیچیده و مملو از جزئیات قانونی است که هدف اصلی آن وصول مطالبات و تبدیل اموال توقیف شده به وجه نقد به شکلی شفاف و عادلانه است. در این مسیر، آگاهی از تمامی هزینه ها و تشخیص مسئولیت پرداخت آن ها برای هر یک از طرفین دعوا—اعم از بدهکار، طلبکار و خریدار بالقوه—حیاتی است. این پیچیدگی ها در عمل می تواند به نگرانی های متعددی در میان کاربران منجر شود؛ نگرانی هایی همچون طولانی شدن فرایند پرداخت به ذینفعان، قیمت گذاری ناعادلانه اموال، ریسک های احتمالی خرید از طریق مزایده و حتی شائبه های تبانی در برخی مراحل. این راهنمای جامع تلاش می کند تا با استناد به مواد قانونی مرتبط و تکیه بر تجربه عملی در این حوزه، به تمامی این ابهامات پاسخ دهد و مسیری روشن برای درک مسئولیت های مالی در هر مرحله از مزایده ترسیم کند.

درک مفاهیم بنیادی و مبانی حقوقی مزایده

فرایند مزایده قضایی در حقوق ایران، ابزاری قدرتمند و در عین حال دقیق برای تبدیل دارایی ها به نقدینگی است. در این بخش، تلاش می شود تا با ترسیم یک چشم انداز جامع، خواننده را با ابعاد مختلف این عملیات حقوقی آشنا ساخت؛ از تعریف و اهداف مزایده گرفته تا تفاوت های آن با مناقصه و نقش هر یک از طرفین ذی نفع. درک این مفاهیم بنیادی، پایه ای محکم برای فهم مسئولیت های مالی و هزینه های مرتبط با مزایده خواهد بود.

مزایده قضایی چیست و چرا برگزار می شود؟

مزایده قضایی در ساده ترین تعریف خود، به فرایندی اطلاق می شود که طی آن، مال منقول یا غیرمنقول متعلق به محکوم علیه (بدهکار) به دستور مرجع قضایی و از طریق رقابت عمومی به بالاترین قیمت پیشنهادی به فروش می رسد. ماده ۱۱۴ قانون اجرای احکام مدنی صراحتاً بیان می دارد که فروش اموال از طریق مزایده انجام می شود. این الزام قانونی، شفافیت و عدالت در معامله را تضمین کرده و از تضییع حقوق طرفین جلوگیری می کند.

اهداف اصلی مزایده شامل این موارد است: حصول بالاترین قیمت ممکن برای مال، تسریع در وصول مطالبات محکوم له، حفظ حقوق مالکانه محکوم علیه و جلوگیری از فروش مال به ثمن بخس، و تضمین شفافیت کامل فرایند برای جلوگیری از تبانی یا سوءاستفاده. مزایده به عنوان یک سازوکار علنی، فرصت برابر برای تمامی داوطلبان خرید را فراهم می آورد.

تفاوت اساسی مزایده با مناقصه در جهت گیری آن نهفته است. در مزایده، هدف فروشنده (دادگاه یا نهاد برگزارکننده به نمایندگی از مالک) دستیابی به بالاترین قیمت است، در حالی که در مناقصه، خریدار یا کارفرما به دنبال یافتن کالا یا خدمتی با کمترین قیمت یا بهترین شرایط است. در مزایده، اصل رقابت بر محور افزایش قیمت بنا شده و در مناقصه، بر کاهش قیمت. این تفاوت در فلسفه وجودی، اقتضائات حقوقی و اجرایی متفاوتی را به دنبال دارد.

مهم ترین قوانین و مقررات ناظر بر مزایده

قانون اجرای احکام مدنی، به ویژه مواد ۱۱۴ تا ۱۴۴ آن، ستون فقرات مقررات مربوط به مزایده قضایی را تشکیل می دهد. این مواد، تمامی مراحل از توقیف مال تا تنظیم سند رسمی را در بر می گیرند و هرگونه غفلت از آن ها می تواند منجر به بی اعتباری کل فرایند شود.

علاوه بر قانون اجرای احکام مدنی، در موارد خاصی قوانین دیگری نیز مورد استناد قرار می گیرند:

• قانون امور حسبی: در مزایده اموال موروثی (مواد ۳۰۰ به بعد).
• قانون تجارت: در خصوص تصفیه دارایی شرکت های ورشکسته (مواد ۴۴۵ به بعد).
• قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی: برای وصول مهریه یا سایر دیون مالی.

آگاهی از این مبانی قانونی برای تمامی طرفین مزایده اهمیت حیاتی دارد، زیرا کوچک ترین نقض تشریفات قانونی می تواند موجب ابطال مزایده و اتلاف زمان و هزینه شود. در تجربه، مشاهده شده است که بسیاری از پرونده های ابطال مزایده ناشی از بی توجهی به همین مواد قانونی ظاهراً ساده بوده است.

طرفین اصلی در فرآیند مزایده و نقش هر یک

در هر مزایده، چندین شخصیت حقوقی و حقیقی با نقش ها و مسئولیت های مشخص حضور دارند:

1. محکوم علیه (بدهکار): فردی که اموالش توقیف شده و به مزایده گذاشته می شود. او حق اعتراض به قیمت کارشناسی و روند مزایده را دارد.
2. محکوم له (طلبکار): فردی که به منظور وصول مطالبات خود، درخواست مزایده اموال محکوم علیه را داده است. او معمولاً مسئول پرداخت هزینه های اولیه (مثل آگهی) است که از محل فروش مال قابل جبران خواهد بود.
3. برنده مزایده (خریدار): فردی که بالاترین قیمت را پیشنهاد داده و برنده مزایده می شود. او موظف به پرداخت ثمن مزایده و هزینه های انتقال سند است.
4. مأمور اجرا: کارمند قوه قضائیه که مسئولیت برگزاری مزایده، نظارت بر رعایت تشریفات قانونی، جمع آوری سپرده ها و پیگیری مراحل انتقال سند را بر عهده دارد.
5. نماینده دادستان: حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده برای تأیید صحت و سلامت فرایند و جلوگیری از تخلفات احتمالی (مطابق ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی) الزامی است.
6. کارشناس رسمی دادگستری: فرد متخصص و بی طرفی که مسئول ارزیابی مال توقیف شده و تعیین قیمت پایه مزایده است. نظر او مبنای آغاز رقابت در مزایده (مطابق مواد ۷۳ تا ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی) قرار می گیرد.

تفهیم نقش ها و حقوق هر یک از این طرفین، به روان تر شدن و صحیح برگزار شدن مزایده کمک شایانی می کند و از بروز اختلافات آتی پیشگیری می نماید.

دسته بندی جامع هزینه های مزایده و مسئولیت پرداخت آن ها

در فرایند مزایده، هزینه های مختلفی در مراحل گوناگون ایجاد می شود که هر یک مسئول پرداخت خاص خود را دارند. شناخت این دسته بندی و آگاهی از مسئولیت پرداخت، هم برای شرکت کنندگان و هم برای برگزارکنندگان مزایده ضروری است. این بخش به تفصیل این هزینه ها را تشریح می کند و در قالب یک جدول جامع، مسئولیت پرداخت را برای هر یک از طرفین مشخص می سازد.

هزینه های پیش از برگزاری مزایده

هزینه ارزیابی و کارشناسی مال

پیش از برگزاری هر مزایده ای، مال توقیف شده باید توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی شود تا قیمت پایه مزایده مشخص گردد. این ارزیابی برای جلوگیری از تضییع مال و فروش آن به قیمتی غیرواقعی، اهمیت بالایی دارد. مواد ۷۳ تا ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی به این موضوع اختصاص دارند و فرایند ارزیابی را مشخص می کنند.

مسئولیت اولیه پرداخت این هزینه معمولاً بر عهده متقاضی مزایده (محکوم له یا متقاضی فروش) است. با این حال، در نهایت این هزینه از محل فروش مال کسر شده و به متقاضی مزایده بازگردانده می شود، زیرا این هزینه برای تحقق فرایند اجرای حکم لازم و ضروری بوده است. در عمل دیده می شود که اگر مال در مزایده به فروش برسد، این هزینه به طور خودکار از مبلغ حاصل از فروش کم می شود.

هزینه آگهی مزایده

یکی از مهم ترین تشریفات مزایده، اطلاع رسانی عمومی از طریق آگهی است. این آگهی باید در روزنامه های کثیرالانتشار یا محلی منتشر شود (مواد ۱۱۸ و ۱۲۰ قانون اجرای احکام مدنی).

• آگهی نوبت اول: هزینه آگهی نوبت اول اصولاً بر عهده محکوم علیه (بدهکار) است. در صورتی که محکوم علیه از پرداخت آن خودداری کند، با اخطار اجرای احکام، محکوم له موظف به پرداخت این هزینه خواهد بود. اما این مبلغ از محل فروش مال یا نهایتاً از خود محکوم علیه وصول و به محکوم له بازگردانده می شود (ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی).
• آگهی نوبت دوم و بعدی (در صورت عدم فروش): چنانچه مال در نوبت اول به فروش نرسد و نیاز به تجدید مزایده باشد، هزینه آگهی نوبت دوم و نوبت های بعدی، بر عهده محکوم له است. این قاعده در ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی تصریح شده است. این امر به دلیل جلوگیری از اطاله بی جهت فرایند و تحمیل هزینه های مکرر به بدهکار است، در حالی که طلبکار برای وصول طلب خود اصرار به ادامه مزایده دارد.

هزینه تهیه مدارک و استعلامات اولیه

برخی هزینه ها نظیر استعلامات ثبتی، استعلام بدهی ها، یا تهیه کپی از اسناد مربوطه، پیش از مزایده برای تکمیل اطلاعات مال و آگاهی رسانی به خریداران لازم است. این هزینه ها نیز معمولاً در وهله اول توسط متقاضی مزایده (محکوم له) پرداخت می شود و سپس از محل فروش مال جبران می گردد.

هزینه های حین برگزاری مزایده

سپرده شرکت در مزایده (۱۰ درصد بهای پیشنهادی)

یکی از شروط اصلی برای شرکت در مزایده، پرداخت سپرده ای معادل ۱۰ درصد از بهای پیشنهادی است. این سپرده به منظور اطمینان از جدیت پیشنهاددهندگان و جلوگیری از سفته بازی در نظر گرفته شده است (ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی).

مسئولیت پرداخت این سپرده بر عهده کلیه شرکت کنندگان در مزایده است. پس از اتمام جلسه مزایده و مشخص شدن برنده، سپرده شرکت کنندگانی که برنده نشده اند، بلافاصله به آن ها عودت داده می شود. اما سپرده برنده مزایده تا زمان پرداخت کامل باقی مانده ثمن نزد اجرای احکام باقی می ماند. در صورت عدم پرداخت به موقع باقیمانده ثمن توسط برنده، این سپرده به نفع دولت ضبط شده و مزایده تجدید می شود.

هزینه محل برگزاری مزایده

در برخی موارد خاص، اگر محل برگزاری مزایده خارج از ساختمان دادگستری باشد و نیازمند اجاره یا پرداخت هزینه های جانبی باشد، این هزینه ها مشابه هزینه آگهی نوبت اول، ابتدا بر عهده محکوم علیه است و در صورت امتناع او، توسط محکوم له پرداخت شده و سپس از محل فروش مال یا از خود محکوم علیه وصول می گردد.

هزینه های پس از برگزاری و قطعی شدن مزایده

باقیمانده ثمن مزایده

پس از قطعی شدن مزایده و اعلام برنده، برنده مزایده موظف است باقی مانده مبلغ پیشنهادی خود را در مهلت مقرر (معمولاً یک ماه از تاریخ مزایده، طبق ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی) به حساب دادگستری واریز کند. عدم پرداخت به موقع این مبلغ، منجر به ضبط سپرده و تجدید مزایده خواهد شد. این مبلغ، پس از کسر تمامی هزینه های قانونی، به ذینفعان (محکوم له و در صورت وجود مازاد به محکوم علیه) پرداخت می شود.

نیم عشر دولتی (حق الاجرا)

نیم عشر دولتی یا حق الاجرا، مبلغی معادل ۵ درصد از مبلغ محکوم به است که به عنوان حق الزحمه دولت برای اجرای حکم وصول می شود. مسئولیت پرداخت این مبلغ اصولاً بر عهده محکوم علیه است و معمولاً از محل فروش مال کسر می گردد. در شرایطی که امکان وصول از محکوم علیه وجود نداشته باشد، این مبلغ از محکوم له دریافت می شود.

هزینه های انتقال سند رسمی (مالیات، عوارض، حق الثبت، هزینه دفترخانه)

یکی از مهم ترین هزینه های پس از مزایده که مستقیماً بر عهده خریدار (برنده مزایده) است، هزینه های مربوط به انتقال سند رسمی مالکیت است. بند ه از ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی صراحتاً بیان می کند که این هزینه ها بر عهده خریدار است. این هزینه ها شامل موارد زیر می شود:

• مالیات نقل و انتقال: مالیاتی که به دلیل انتقال مالکیت پرداخت می شود و بسته به نوع مال و ارزش آن متفاوت است.
• عوارض شهرداری: شامل عوارض نوسازی، پسماند و سایر عوارض مربوط به ملک.
• حق الثبت: هزینه ای که بابت ثبت انتقال سند در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت املاک دریافت می شود.
• هزینه دفترخانه: حق الزحمه دفتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت سند.
• مالیات بر ارث (در صورت موروثی بودن مال): در صورتی که مال مزایده ای، موروثی باشد، مالیات بر ارث آن باید تسویه شده باشد.
• خلافی خودرو و هزینه پارکینگ (در مزایده خودرو): در مزایده خودرو، هزینه های مربوط به خلافی های معوقه و همچنین هزینه پارکینگ تا زمان تحویل خودرو، بر عهده برنده مزایده خواهد بود.

سایر هزینه های اجرایی و اداری

ممکن است در طول فرایند مزایده، هزینه های جزئی دیگری نیز به وجود آید که معمولاً بر عهده محکوم علیه است و از محل فروش مال کسر می شود.

هزینه های نگهداری مال (تا زمان تحویل)

در برخی موارد، تا زمان تحویل قطعی مال به برنده مزایده، ممکن است هزینه هایی بابت نگهداری از آن ایجاد شود (مثلاً هزینه انبارداری، محافظت و غیره). مسئولیت پرداخت این هزینه ها بسته به نوع مال و شرایط خاص پرونده متفاوت است، اما غالباً از محل فروش مال کسر می گردد.

جدول جامع مسئولیت پرداخت هزینه های مزایده

نوع هزینه	مسئول اولیه پرداخت	مسئول نهایی/جبران هزینه	توضیحات و مواد قانونی مرتبط
هزینه ارزیابی و کارشناسی مال	محکوم له (متقاضی)	از محل فروش مال	برای تعیین قیمت پایه مزایده ضروری است. مواد ۷۳ تا ۷۵ ق.ا.ا.م
هزینه آگهی مزایده (نوبت اول)	محکوم علیه، در صورت امتناع محکوم له	از محل فروش مال یا محکوم علیه	اطلاع رسانی عمومی مزایده. ماده ۱۳۱ ق.ا.ا.م
هزینه آگهی مزایده (نوبت دوم و بعدی)	محکوم له	محکوم له	در صورت عدم فروش مال در نوبت اول. ماده ۱۳۱ ق.ا.ا.م
سپرده شرکت در مزایده (۱۰%)	شرکت کنندگان در مزایده	برنده مزایده (ضبط در صورت عدم تکمیل وجه)	تضمین جدیت پیشنهاد. ماده ۱۲۹ ق.ا.ا.م
باقیمانده ثمن مزایده	برنده مزایده	برنده مزایده	پرداخت کامل بهای مال. مهلت یک ماهه. ماده ۱۲۹ ق.ا.ا.م
نیم عشر دولتی (حق الاجرا)	از محل فروش مال یا محکوم علیه	از محل فروش مال یا محکوم علیه (در صورت عدم وصول از محکوم له)	۵ درصد از مبلغ محکوم به به نفع دولت.
هزینه های انتقال سند (مالیات، عوارض، حق الثبت، دفترخانه)	برنده مزایده	برنده مزایده	هزینه های قانونی برای ثبت مالکیت. بند ه ماده ۱۳۸ ق.ا.ا.م
خلافی و پارکینگ خودرو (مزایده خودرو)	برنده مزایده	برنده مزایده	در صورت مزایده خودرو توقیفی.

مسئولیت پرداخت هزینه ها در انواع مزایده ها

فرایند مزایده در بسترهای مختلف حقوقی، ویژگی ها و ملاحظات خاص خود را دارد. مسئولیت پرداخت هزینه ها نیز ممکن است بر اساس نوع مال و ماهیت دعوا، دچار تغییراتی شود. در این بخش، به بررسی هزینه ها در مزایده های رایج و موارد خاص پرداخته می شود تا تصویر کامل تری از این پیچیدگی ها ارائه گردد.

هزینه های مزایده ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است و هر یک سهمی از کل ملک دارند. در صورتی که یکی از شرکا برای وصول طلب خود، سهم مشاع شریک دیگر را به مزایده بگذارد، فرایند با ملاحظات خاصی روبرو خواهد شد. ماده ۳۴۹ قانون امور حسبی به این موضوع اشاره دارد و بیان می کند که تنها سهم مشاع محکوم علیه می تواند موضوع فروش واقع شود.

هزینه های کارشناسی و آگهی در مزایده ملک مشاع نیز معمولاً همانند مزایده های عادی است که ابتدا توسط متقاضی مزایده پرداخت شده و سپس از محل فروش سهم مشاع جبران می گردد. نکته حائز اهمیت برای خریداران این است که با خرید سهم مشاع، مالک تمامی ملک نمی شوند، بلکه شریک سایر مالکان مشاعی خواهند شد. این امر می تواند پیچیدگی هایی نظیر نیاز به توافق برای تقسیم (افراز) یا فروش کل ملک را در پی داشته باشد و هزینه های احتمالی بعدی را برای خریدار به وجود آورد. در عمل، توصیه می شود خریداران پیش از شرکت در چنین مزایده هایی، از وضعیت کلی ملک و سایر شرکا اطلاعات کافی به دست آورند.

هزینه های مزایده اموال موروثی

مزایده اموال موروثی زمانی اتفاق می افتد که وراث متوفی در تقسیم ترکه به توافق نرسند یا نیاز به فروش اموال برای پرداخت دیون متوفی باشد. در این شرایط، دادگاه یا نهاد اجرایی اقدام به مزایده اموال می کند.

هزینه کارشناسی ملک موروثی و آگهی مزایده معمولاً در ابتدا بر عهده وراث متقاضی مزایده است، اما در نهایت از محل ترکه (اموال به جا مانده از متوفی) کسر می شود. تسویه دیون متوفی از محل فروش مال نیز یکی از مراحل مهم این نوع مزایده است. هزینه های انتقال سند رسمی در مزایده اموال موروثی، مانند سایر مزایده ها، بر عهده خریدار است و او موظف به پرداخت مالیات نقل و انتقال، عوارض و حق الثبت خواهد بود. همچنین در این نوع مزایده، ممکن است مالیات بر ارث نیز مطرح شود که باید پیش از انتقال سند تسویه گردد.

هزینه های مزایده مهریه

وصول مهریه از طریق مزایده اموال زوج، یکی از رایج ترین کاربردهای این فرایند است. پس از صدور اجراییه مهریه و توقیف اموال زوج، این اموال برای پرداخت مهریه زوجه به مزایده گذاشته می شوند.

در مزایده مهریه، هزینه کارشناسی ملک یا دارایی توقیفی برای تعیین ارزش آن، معمولاً بر عهده زوجه (به عنوان متقاضی) است. این مبلغ توسط زوجه پرداخت می شود، اما در صورت فروش مال، از محل ثمن حاصل از فروش جبران خواهد شد. سایر هزینه های اجرایی مانند هزینه آگهی مزایده نیز ابتدا ممکن است توسط زوجه پرداخت شود و سپس از محل فروش مال کسر گردد. البته هزینه های انتقال سند رسمی (مانند مالیات، عوارض، حق الثبت و هزینه دفترخانه) تماماً بر عهده خریدار (برنده مزایده) خواهد بود. به عنوان مثال، در صورت مزایده یک خودرو برای مهریه، تمامی هزینه های مربوط به خلافی خودرو، هزینه پارکینگ و هزینه های انتقال سند بر عهده برنده مزایده است.

هزینه های مزایده در موارد خاص

مزایده ها ممکن است در موارد خاص دیگری نیز رخ دهند که هر کدام قوانین و مسئولیت های مالی ویژه خود را دارند:

• ورشکستگی شرکت ها: در صورت ورشکستگی یک شرکت، مدیر تصفیه مسئول فروش اموال شرکت از طریق مزایده است (مطابق ماده ۴۴۵ قانون تجارت). هزینه های این فرایند معمولاً از محل دارایی های شرکت ورشکسته پرداخت می شود.
• فروش اموال دولتی: دستگاه های دولتی نیز برای فروش اموال مازاد یا فرسوده خود، ملزم به برگزاری مزایده هستند (مطابق ماده ۳ آیین نامه اموال دولتی). هزینه های این مزایده ها معمولاً از بودجه همان دستگاه پرداخت می شود.
• اجرای محکومیت های کیفری: در جرایمی که به ضبط اموال یا جزای نقدی منجر می شوند، اموال توقیف شده متهم از طریق مزایده به فروش می رسند (مطابق ماده ۲۱۷ قانون مجازات اسلامی). هزینه های اجرایی در این موارد نیز معمولاً از محل فروش اموال تامین می گردد.

در تمامی این موارد خاص، مشورت با وکیل متخصص برای درک دقیق مسئولیت های مالی و حقوقی ضروری است، زیرا مقررات مربوطه ممکن است پیچیدگی های بیشتری داشته باشند.

فرآیند پرداخت و زمان بندی

پس از اینکه مزایده با موفقیت برگزار شد و برنده آن مشخص گردید، مرحله پرداخت ثمن و سپس واریز وجوه به ذینفعان آغاز می شود. این مراحل نیز دارای زمان بندی و تشریفات خاص خود هستند که عدم رعایت آن ها می تواند عواقب حقوقی و مالی جدی در پی داشته باشد. بسیاری از کاربران نگرانی هایی در مورد تأخیر در واریز وجوه یا پیچیدگی های پرداخت دارند که در این بخش به آن ها پرداخته می شود.

نحوه پرداخت ثمن توسط برنده مزایده

پس از اعلام برنده مزایده، او موظف است در همان جلسه مزایده یا بلافاصله پس از آن، مبلغی معادل ۱۰ درصد از بهای پیشنهادی خود را به عنوان سپرده پرداخت کند. این پرداخت می تواند به صورت نقدی، چک تضمین شده بانکی یا ضمانت نامه بانکی انجام شود. این مرحله برای تضمین جدیت خریدار و جلوگیری از انصراف بی دلیل اوست (ماده ۱۲۹ قانون اجرای احکام مدنی).

پس از پرداخت اولیه، برنده مزایده حداکثر یک ماه مهلت دارد تا باقی مانده ثمن مزایده را به حساب دادگستری واریز کند. این مهلت تقویمی بوده و از تاریخ برگزاری مزایده آغاز می شود.

پیامدهای عدم پرداخت به موقع:

در صورتی که برنده مزایده در مهلت یک ماهه موفق به پرداخت باقی مانده ثمن نشود، دو پیامد اصلی در انتظار او خواهد بود:

1. ضبط سپرده: سپرده ۱۰ درصدی که در ابتدا پرداخت شده بود، به نفع دولت ضبط می شود و به برنده بازگردانده نخواهد شد.
2. تجدید مزایده: فرایند مزایده برای مال توقیفی مجدداً از ابتدا آغاز می شود.

لازم به ذکر است که قانون در ماده ۱۴۰ قانون اجرای احکام مدنی، امکان تمدید مهلت پرداخت را در شرایط خاصی پیش بینی کرده است. برنده مزایده می تواند با جلب رضایت دادگاه، شخصی را به عنوان کفیل معتبر معرفی کند تا پرداخت باقی مانده ثمن را تعهد نماید. در این صورت، مهلت جدیدی برای پرداخت تعیین می شود و اگر در مهلت جدید نیز پرداخت صورت نگیرد، دادگاه رأساً از اموال کفیل، وجه مورد تعهد را وصول خواهد کرد.

مدت زمان واریز پول مزایده به حساب ذینفعان

یکی از نگرانی های رایج در میان محکوم له ها و در برخی موارد محکوم علیه ها، مدت زمان لازم برای واریز پول حاصل از مزایده به حساب آن هاست. پس از اینکه برنده مزایده تمامی ثمن را پرداخت کرد، مراحل اداری و حقوقی زیر باید طی شود تا پول به حساب ذینفعان واریز گردد:

1. تأیید نهایی دادگاه: پرداخت کامل ثمن توسط برنده باید به تأیید قاضی اجرای احکام برسد.
2. کسر هزینه ها: تمامی هزینه های قانونی از جمله نیم عشر دولتی، هزینه های آگهی (در صورت پرداخت توسط محکوم له)، هزینه های کارشناسی و سایر هزینه های اجرایی از مبلغ کل فروش کسر می شوند.
3. تسویه دیون و حقوق: در صورت وجود دیون دیگر (مانند مالیات بر ارث در اموال موروثی یا بدهی به سازمان های دولتی)، این دیون از محل فروش تسویه می گردد.
4. صدور دستور پرداخت: پس از کسر تمامی کسورات، قاضی اجرای احکام دستور پرداخت وجوه به محکوم له را صادر می کند. در صورت وجود مازاد، این مازاد نیز به حساب محکوم علیه واریز می شود.
5. اعلام شماره حساب: ذینفعان موظفند شماره حساب بانکی معتبر خود را به اجرای احکام اعلام کنند. تأخیر در این مرحله می تواند موجب طولانی شدن فرایند شود.

این مراحل ممکن است بسته به پیچیدگی پرونده، حجم کاری اجرای احکام و نیاز به استعلامات اضافی، زمان بر باشد. در تجربه مشاهده شده است که این فرایند می تواند از چند هفته تا چند ماه به طول بینجامد. پیگیری مستمر از سوی ذینفعان و ارائه مدارک لازم در زمان مقرر، می تواند به تسریع این فرایند کمک کند.

چالش ها، ریسک ها و راهکارهای عملی

با وجود شفافیت و جنبه قانونی مزایده، شرکت در آن بدون آگاهی کافی می تواند چالش ها و ریسک هایی را برای خریداران و حتی فروشندگان به همراه داشته باشد. در این بخش، به برخی از نگرانی های رایج و راهکارهای عملی برای مواجهه با آن ها پرداخته می شود.

ریسک های خرید از طریق مزایده

برخی افراد معتقدند که مال مزایده هیچ خیری ندارد و این باور، ریشه در واقعیت های حقوقی و عملی دارد. خرید از طریق مزایده، با ریسک های خاصی همراه است که آگاهی از آن ها برای هر خریدار بالقوه ضروری است:

1. وجود حقوق پنهان (ارتفاق، رهن، سرقفلی): گاهی ممکن است مال مزایده ای دارای حقوقی برای اشخاص ثالث باشد که در آگهی یا اسناد اولیه به وضوح ذکر نشده اند. هرچند ماده ۱۳۳ قانون اجرای احکام مدنی مال انتقال یافته در مزایده را از دیون و حقوق اعلام نشده بریء می داند، اما در عمل، کشف چنین حقوقی می تواند خریدار را درگیر دعاوی حقوقی طولانی و پرهزینه کند.

2. ادعای ثالث بر مالکیت یا جعلیت سند: مطابق ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، حتی اگر شخص ثالثی پس از انتقال مال در مزایده، ادعای مالکیت یا جعلیت سند را مطرح کند، این ادعا موجب ابطال مزایده و نقض سند رسمی انتقال یافته نمی شود. در چنین مواردی، صرفاً مسئولیت مالی برای محکوم له یا محکوم علیه ایجاد می شود تا خسارت ثالث جبران شود. اما این بدان معنا نیست که خریدار از دردسرهای حقوقی رها می شود و ممکن است سال ها درگیر دادگاه بماند.

3. تأخیر در انتقال رسمی و بلوکه شدن سرمایه: مراحل اداری مربوط به انتقال سند رسمی، به ویژه برای اموال غیرمنقول (مانند ملک و زمین)، می تواند زمان بر باشد. استعلامات از نهادهای مختلف (مثل شهرداری، اداره ثبت، جهاد کشاورزی) ممکن است ماه ها به طول انجامد. در این مدت، سرمایه خریدار بلوکه شده و او نمی تواند از مال خریداری شده استفاده کند یا آن را بفروشد.

برای کاهش این ریسک ها، توصیه می شود خریداران پیش از شرکت در مزایده، تحقیقات جامعی انجام دهند؛ از جمله استعلامات کامل ثبتی، بازدید دقیق از مال، و در صورت لزوم، مشاوره با کارشناس رسمی و وکیل متخصص.

وضعیت عدم پیدا شدن خریدار

یکی از نگرانی های رایج، به ویژه برای محکوم علیه ها و محکوم له ها، وضعیت عدم فروش مال در مزایده اول یا حتی دوم است. این امر می تواند منجر به طولانی شدن فرایند و کاهش احتمالی قیمت شود.

1. معرفی مال جایگزین توسط محکوم علیه: طبق ماده ۴۹ قانون اجرای احکام مدنی، محکوم علیه حق دارد پیش از فروش مال توقیف شده، مال دیگری را معرفی کند که ارزش آن حداقل برابر با محکوم به و هزینه های اجرایی باشد. این امکان، حتی پس از یک یا چند نوبت مزایده ناموفق نیز وجود دارد و می تواند راهکاری برای جلوگیری از فروش مال با قیمت پایین تر از انتظار یا فروش مالی که بازار ندارد، باشد.

2. حق قبول مال توسط محکوم له به میزان طلب در نوبت دوم: اگر مال در نوبت دوم مزایده نیز به فروش نرسد و خریدار پیدا نشود، محکوم له (طلبکار) می تواند با قبول قیمت پایه مزایده، مال را به میزان طلب و هزینه های اجرایی خود تملک کند. ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی این حق را برای محکوم له پیش بینی کرده است. در این صورت، اگر قیمت مال بیش از طلب محکوم له باشد، او موظف به پرداخت مابه التفاوت به محکوم علیه خواهد بود.

3. تجدید مزایده و امکان تعدیل قیمت پایه: در صورت عدم فروش مال، مزایده مجدداً تجدید می شود. در این مرحله، مأمور اجرا می تواند با استناد به ماده ۶۳ آیین نامه قانون اجرای احکام مدنی و با دریافت نظریه کارشناس جدید، قیمت پایه مزایده را تعدیل کند. این تعدیل به منظور یافتن مشتری و تسهیل فرایند فروش انجام می شود. هزینه های تجدید مزایده معمولاً ابتدا توسط محکوم له پرداخت می شود و سپس از محل فروش مال یا از مقصر (در صورت احراز تقصیر) وصول می گردد. در عمل مشاهده شده است که اگر قیمت کارشناسی اولیه غیرواقعی باشد، کارشناس مسئول جبران هزینه های کارشناسی مجدد خواهد بود.

شکایت و ابطال مزایده

برای حفظ سلامت فرایند و مقابله با شائبه تبانی یا تخلف، قانون حق شکایت و درخواست ابطال مزایده را برای ذینفعان پیش بینی کرده است. ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی، موارد ابطال مزایده را به شرح زیر مشخص می کند:

• اگر فروش در غیر روز یا ساعت تعیین شده در آگهی، یا در غیر محل معین شده انجام گیرد.
• اگر فردی بدون دلیل قانونی از خرید منع شود یا بالاترین قیمت پیشنهادی او رد گردد.
• اگر مزایده بدون حضور نماینده دادستان برگزار شود.
• اگر خریدار طبق ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی (مثلاً مأمور اجرا یا اقربای او) ممنوع از خرید باشد.

علاوه بر این موارد صریح، نقص در آگهی مزایده (مثلاً عدم درج اطلاعات اجباری طبق ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی) نیز می تواند منجر به ابطال مزایده شود.

مهلت قانونی برای شکایت از مزایده هفت روز از تاریخ فروش است و شکایت باید به دادگاهی که عملیات اجرایی تحت نظر آن انجام می شود، تسلیم گردد (ماده ۱۴۲ قانون اجرای احکام مدنی). در صورت ابطال مزایده، سپرده خریدار بلافاصله مسترد شده و مزایده تجدید می شود. اگر ابطال ناشی از تخلف خریدار باشد، سپرده او به نفع دولت ضبط می گردد (ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی).

در فرایند مزایده، تضمین قطعیت و سرعت از اهداف اصلی قانون گذار است و هرگونه تخلف از تشریفات، از ضبط سپرده ده درصدی تا ابطال کل معامله، ضمانت اجرای جدی به دنبال دارد تا حقوق طرفین حفظ شود و از سوءاستفاده جلوگیری گردد.

نقش وکیل متخصص در فرآیند مزایده

پیچیدگی های حقوقی و اداری فرایند مزایده، ضرورت حضور یک وکیل متخصص را بیش از پیش نمایان می سازد. وکیل نه تنها می تواند به عنوان راهنما در تمامی مراحل حضور یابد، بلکه در مواقع لزوم، حقوق موکل خود را به صورت حرفه ای دفاع می کند و از بروز مشکلات و ضررهای احتمالی جلوگیری می نماید.

حضور وکیل در مزایده می تواند از جهات متعددی به نفع تمامی طرفین باشد:

1. مشاوره حقوقی قبل از هر اقدام: وکیل می تواند پیش از هرگونه اقدام، اطلاعات دقیقی در مورد حقوق و تکالیف طرفین، هزینه های احتمالی و ریسک های موجود ارائه دهد. این مشاوره برای محکوم علیه ها برای دفاع از حقوق خود، برای محکوم له ها برای تسریع در وصول مطالبات و برای خریداران برای تصمیم گیری آگاهانه حیاتی است.

2. نظارت بر رعایت کامل تشریفات قانونی: وکیل با اشراف به تمامی مواد قانونی مرتبط (مانند مواد ۷۵، ۱۱۸، ۱۲۹، ۱۳۶ و ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی) بر صحت مراحل مختلف مزایده، از جمله ارزیابی کارشناسی، انتشار آگهی، تشکیل جلسه و ثبت صورت جلسه، نظارت می کند. او می تواند هرگونه نقص یا تخلف شکلی را به موقع تشخیص داده و برای اصلاح آن اقدام کند.

3. پیگیری دقیق مراحل پرداخت و انتقال سند: وکیل می تواند در پیگیری پرداخت باقیمانده ثمن توسط خریدار، کسر هزینه های قانونی و تسریع در واریز وجوه به ذینفعان، نقش موثری ایفا کند. همچنین در مراحل انتقال رسمی سند و اخذ مفاصاحساب های لازم (مثل مالیات و عوارض)، از بروز تأخیرها یا جریمه های احتمالی جلوگیری می نماید.

4. دفاع حقوقی در صورت بروز مشکل یا اعتراض: در صورت بروز هرگونه اختلاف، طرح شکایت یا درخواست ابطال مزایده، وکیل متخصص می تواند با ارائه دادخواست های مستدل و مستند، از حقوق موکل خود در دادگاه های بدوی و تجدیدنظر دفاع کند. او می تواند دلایل ابطال مزایده را به درستی مطرح کرده و مسئولیت هرگونه تخلف را متوجه مقصر اصلی کند.

5. کاهش ریسک ها و افزایش قطعیت معاملات: با حضور وکیل، ریسک های ناشی از حقوق پنهان، ادعای ثالث یا تأخیر در انتقال مالکیت به حداقل می رسد. او می تواند با بررسی دقیق اسناد و استعلامات، اطلاعات کاملی از وضعیت مال مزایده ای به دست آورد و به خریداران در اتخاذ تصمیمات صحیح یاری رساند. در پرونده هایی با ارزش مالی بالا، هزینه وکیل در برابر ریسک های چند میلیاردی یک ایراد حقوقی، ناچیز به نظر می رسد.

تجربه نشان می دهد که بسیاری از مشکلاتی که در فرایند مزایده بروز می کند، با یک مشاوره حقوقی به موقع یا حضور وکیل متخصص، قابل پیشگیری یا حل و فصل هستند. بنابراین، حضور وکیل نه تنها یک مزیت، بلکه در بسیاری از موارد یک ضرورت اجتناب ناپذیر است.

نتیجه گیری

فرایند مزایده قضایی در حقوق ایران، با هدف وصول مطالبات و انتقال مالکیت اموال توقیف شده به شکلی شفاف و عادلانه طراحی شده است. مسئولیت پرداخت هزینه های متعدد در این فرایند، بین محکوم علیه، محکوم له و خریدار تقسیم می شود که شناخت دقیق این مسئولیت ها برای هر یک از ذینفعان، از اهمیت بالایی برخوردار است. هزینه هایی نظیر کارشناسی، آگهی مزایده، سپرده شرکت در مزایده، باقیمانده ثمن و نیم عشر دولتی، هر یک قواعد خاص خود را دارند که باید به دقت رعایت شوند.

در مزایده های خاص مانند مزایده ملک مشاع، اموال موروثی یا مهریه، پیچیدگی های بیشتری ممکن است ایجاد شود که نیاز به آگاهی از قوانین و رویه های ویژه دارد. علاوه بر این، چالش هایی همچون تأخیر در پرداخت وجوه به ذینفعان، ریسک های خرید از طریق مزایده و احتمال ابطال آن، همواره وجود دارد که می تواند بر سرنوشت مالی و حقوقی طرفین تأثیرگذار باشد. برای مقابله با این پیچیدگی ها و اطمینان از صحت و سلامت فرایند، مشورت با وکیل متخصص حقوقی نه تنها یک توصیه، بلکه ضرورتی اجتناب ناپذیر است. وکیل با نظارت بر تمامی مراحل، از زمان بندی آگهی تا انتقال سند، می تواند از حقوق موکل خود دفاع کرده و از بروز ضررهای احتمالی جلوگیری نماید.